1) BU HUSUSLARDAN BİRİ VARSA BEKLEMEYİN!
Bina 1999 yılında evvel yapıldıysa
Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa
İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa
Binadan daha evvel alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa
Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklıklar varsa
Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları yahut gibisi şeyler varsa
Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali var. Bu durumda birinci adım durumu tespit etmek olmalı.
2) NASIL RİSK TESPİTİ YAPILIR?
Binanızın sarsıntıya hazır olmadığını düşünüyorsanız risk tespiti yaptırmalısınız. Bu noktada 2 seçenek var. Biri ‘deprem dayanıklılık raporu’ başkası ise ‘risk tespiti’. 5 katlı 10 daireli bir binada tespit yaptırmanın bedeli 3 bin 500- 4 bin lira. Zelzele dayanıklılık testini bağımsız firmalar yapıyor, sonuçlarını da o binada yaşayanlarla paylaşıyor. Risk tespiti ise farklı. Zira bu tespiti yaptırırsanız ve binanız riskli çıkarsa geri dönüşü olmayan bir yıkım süreci başlıyor. Riskli binaların tespiti için Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kurumlara tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurmanız gerekiyor. (Lisanslı kuruluşları Etraf ve Şehircilik Vilayet Müdürlükleri’nden öğrenebilirsiniz) Bu kurumlar binanıza ait bir rapor hazırlıyor ve 7 gün içinde belediyeye gönderiliyor. İnceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen binalar, 10 iş günü içinde Altyapı Kentsel Dönüşüm Vilayet Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işleniyor ve mesken sahiplerine tebligat gönderiliyor. Binadaki malikler bu karara 15 gün içerisinde itiraz edebilir. Yapılan itirazlar heyet tarafından inceleniyor. Şayet, riskli olduğu kabul edilirse bina 60 gün içinde yıkılıyor. Teknik heyet riskli olmadığına karar verirse, şerh kaldırılıyor. Öte yandan yapılan yeni düzenlemelere nazaran belediyeler de şikayet halinde yahut resen riskli binaları maliklerinden mühlet vererek tespitini yaptırmalarını isteyebiliyorlar. Şayet müddeti içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa belediye yapıyor ve bedelini tahsil ediyor.
3) MESKENİNİZ RİSKLİ İSE NE OLACAK?
Binanız riskli ise 2 ihtimal var; güçlendirme ya da yıkıp tekrar yapma… Türkiye’de güçlendirme yıkım kadar yaygın değil. Halbuki uzmanlar uygun yapılarda güçlendirmenin hem müddet hem de maliyet avantajı olduğuna dikkat çekiyor. Öncelikle, binanın güçlendirme sürecine uygun olup olmadığı teknik olarak tespit ediliyor. Güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınıyor. Daha sonra güçlendirme projesi yapılıyor ve belediyeden ruhsatı alınıyor. Dal uzmanları derin bir güçlendirmede metrekare maliyetinin yaklaşık 1000 lira olacağını belirtiyor. Riskli yapı kararı katılaştıktan sonra, 60+30 günlük müddet içerisinde, bina yıkım süreci başlayacağından, güçlendirme sürecinin süratle yapılması gerekiyor. Öte yandan imar barışına başvurarak ‘yapı kayıt belgesi’ alan yapılar için de güçlendirmenin önü açıldı. Kelam gelimi vatandaş 7 katlı bir binada güçlendirme yapmak istediğinde belediye ‘imar durumu 5 kata müsaade veriyor’ diyordu. Bu nedenle güçlendirme yapılamıyordu. Artık ek hak verilmeden, mevcut şartlar da korunarak güçlendirme ruhsatı verilecek.
Binanız güçlendirmeye uygun değilse ya da siz yıkıp tekrar yapılmasını tercih ediyorsanız o vakit devreye müteahhit girecek. Birçok kişi ferdi olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Dönüşüme başlamanız için hak sahiplerinin üçte ikisinin de ‘evet’ demesi gerekiyor. Sizin hissenize ya da firmaya düşecek mülk, yapılacak mutabakatla belirleniyor. Türkiye’de çok sayıda kişi kat karşılığı yapılan mutabakatlarda dönüşüm sürecine girdi. Lakin yanlışlı firma ve yanlışlı mukaveleler binlerce konutzede yarattı.
DÖNÜŞÜM MAĞDURU OLMAMAK İÇİN BUNLARA DİKKAT
Evi dönüşüme girecek vatandaş için ön hazırlık çalışmaları durum tespitiyle başlıyor. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat ya da plan değişikliği üzere durumlar varsa bunu konutunuzu yıkmadan öğrenmenizde yarar var. Mesela binanız 10 katlı, plan değişince 8 kata düşmüş. Fakat siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız epey sıkıntı.
Kat karşılığı inşaat kontratları tek taraflı fesh edilemeyen lakin mahkeme kararı ile fesh edilebilen mukaveleler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu nedenle müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yeni düzenlemeye nazaran dönüşüm yapacak firmalar işin yüzde 10’u kadar teminat göstermek zorunda. Bu teminatın olup olmadığını denetim edin. Riskli yapılarda ilçe belediyesinden, riskli alanlarda bakanlıktan bunu öğrenebilirsiniz. Şirketin daha evvel yapmış olduğu işlerinin neler olduğu, tüzel meseleler bulunup bulunmadığı da araştırın.
Sözleşmelerde müddet konusu çok değerli. Mühletlerin net anlaşılır bir halde yazılması gerekli. Yer teslimi için ne kadar müddet öngörülmüş, yer tesliminden sonra üretim ruhsatı için ne kadar mühlet öngörülmüş, üretim ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar müddet öngörülmüş ve teslimden sonra iskan alınması için ne kadar mühlet öngörülmüş… Tüm bu mühletlerin net olması çok değerli. Aksi takdirde müteahhit esnek davranıp süreyi uzun bir vakte yayabilir.
Yapılacak kontratlarda cezai kural bedellerinin açık bir formda yazılmalı. Müteahhittin verilen müddet içerisinde mukaveleye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, müddetinde teslim etmemesi, etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle kesinlikle cezai kural talep edilmeli.
Teknik şartname, yapılacak işlerin niteliği, materyal kalitesi, seçilecek eserin markası üzere mevzuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalarda ehemmiyet arz ediyor. Teknik şartnamede meçhul söz olmamalı, “ve gibisi, muadili” üzere tabirler konulmamalı.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan takviye alabilirsiniz. Meskenini güçlendirmek isteyen 10 yıl vade ve düşük faizle 50 bin liraya kadar kredi kullanabiliyor. Dönüşümde ise vilayetine nazaran değişmekle birlikte hak sahiplerine 715 lira ile bin 150 lira ortasında kira yardımı yapılıyor.
