2021’in en çok konuşulan mevzularından konut piyasası 2022’ye de damgasını vuracak. En çok merak edilen sorular ortasında 2022’de hangi vilayet ve ilçelerin kıymetleneceği olurken bu sorunun karşılığı ikiye ayrılıyor.
Yabancılar için tanınan bölgelerde pahalanma devam ederken, pandemi sebebiyle geçtiğimiz sene tercih edilen kıyı kısmında sakinlik bekleniyor.
Bu sene yapılan projelerin bölgelere kıymet katması beklenirken, öte yandan kentsel dönüşümün de sürat kazanması öngörülüyor. Fakat tüm bunların dışında tekrar de konut almak için dikkat etmeniz gereken çok değerli noktalar bulunuyor.
‘Konut sahibi olmak isteyenler için yanlışsız vakit ne vakit, 2022’de en çok kıymetlenecek vilayet ve ilçeler nereler ve vatandaşlar konut alırken nelere dikkat etmeli?’ sorularının cevaplarını uzmanlar Hurriyet.com.tr’ye özel verdi.
EN ÇOK PAHALANACAK VİLAYET VE İLÇELER
Denge Değerleme’den yapılan açıklamada en çok pahalanan yerler sıralandı ve “İstanbul, Ankara, Aydın, Antalya, Trabzon, Yalova, Bursa, Muğla, İzmir, Mersin, Çanakkale üzere kentlerin ön plana çıkacağını söyleyebiliriz. İstanbul kent merkezine günü birlik sabah gidip akşam dönülebilecek aralıkta yer alan Beykoz, Şile, Büyükçekmece, Ağva, Silivri vb. bölgelerin paha kazanması olası” dendi.
Ayrıca ‘2022 yılında yeni metro sınırlarının tamamlanarak faaliyete geçmesi halinde, Ataşehir, Ümraniye, Halkalı, Kurtköy üzere bölgelerde de önemli paha artışları görülmesi kelam konusu olabilir. Bilhassa Ataşehir ve Ümraniye ilçelerinde Memleketler arası Finans Merkezi projesinin de tesiriyle paha artışları ivme kazanabilir’ denirken, “Yabancıya satışın ağır olarak yaşandığı bölgelerden olan alım gücünü arttırması nedeniyle merkez ilçelere kayacağı, İstanbul kent merkezinde Beşiktaş, Kağıthane, Esenler, Beylikdüzü, Esenyurt, Zeytinburnu, Başakşehir üzere ilçeler ön plana çıkıyor” tabirinde bulunuldu.
KONUT ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!
Denge Değerleme Hurriyet.com.tr için yaptığı açıklamada konut alırken dikkat edilmesi gerekenleri şu halde sıraladı:
“- Her şeyden evvel SPK Lisanslı bir Gayrimenkul Değerleme Şirketi ile irtibata geçerek yasal durum tespitini de kapsayacak biçimde değerleme raporu hazırlatmalılar.
– Satın alacakları konuta ait yasal durumun kapsamlı bir halde irdelenmesi, özellikle eski yapılarda bulunan gayrimenkullerin arsa hissesinin ve kentsel dönüşüm halinde muhtemel hak sahipliğinin tahlili üzere mevzulara dikkate edilmesi gerektiğini düşünüyoruz.
– Bilhassa imar barışından yararlanılarak “Yapı Kayıt Belgesi” almış olan binaların yıkılarak yine inşa edilmesi durumu kelam konusu olduğunda büyütülmüş haliyle inşa edilemeyecekleri göz önünde bulundurulmalı.
– Bilhassa ikinci el konut alımlarında sarsıntı riski bulunan bölgelerde yer alan zelzele yönetmeliği öncesi yapılarda yatırım yapmayı planlayan vatandaşlarımızın bu mevzuda yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlardan depremsel riskin tespitine yönelik görüş almasında da yarar var.
– Gayrimenkulün ileriye dönük kıymet artış potansiyeli açısından bakıldığında ise, bölgedeki kamu yatırımlarının potansiyeli, (örneğin bölgede metro yahut gibisi bir raylı sistem planlanıp planlanmadığı, bölgenin okul, hastane, üniversite üzere kamusal hizmetlere yakınlığı yahut yakın gelecekte gerçekleştirilmesi planlanan yatırımlar), bölgenin genel taban durumu, kaçıncı derece zelzele bölgesinde yer aldığı, gelişim potansiyeli üzere hususlara dikkat edilmesinin kıymetli olduğunu söyleyebiliriz.”
TREND ARTIŞI ESENYURT VE BEYLİKDÜZÜ’NDE DEVAM EDİYOR
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı yaptığı açıklamada, 2022 için yaptığı açıklamada “İnşaat şirketlerinde proje yapma isteği görüyoruz fakat realize eden sayısı hala çok az. Bir yandan bu devir yatırım için konut alınmaz diyoruz fakat öte yandan parası olan da parasını bankada tutmaktan çekiniyor, bu nedenle tüm kaidelere ve zorluklara karşın bence 2022 gayrimenkulde fiyat artışlarının devam ettiği bir yıl olacak” dedi.
‘İstanbul’da kentin merkez kısımları revaçta’ diyen Yazıcı, “Öte yandan yabancıları mülk almaya sevdiği Esenyurt Beylikdüzü bölgelerinde artış trendi devam ediyor. Boğaz sınırı yatırım açısında parlak duruyor. Bu sene kıyı bölgelerinde geçen seneye nazaran biraz fiyat sakinlemesi olacağını düşünüyorum” açıklamasında bulundu.
“OTURMAK İÇİN KONUT ALABİLİYORSANIZ ALMANIZI ÖNERİRİM”
Yazıcı, ‘Yatırımı yaparken birden fazla kere düşünmek gerekli’ derken “Kira bedelleri gayrimenkullerin fiyatı kadar süratli artamıyor kiracı bir kere mülke girdi mi artık çıkartmanız çok sıkıntı bu nedenle yanlışsız kira kontratı yapılmalı. Şayet oturmak için konut alıyorsanız yanlış vakit kelam konusu değildir, oturmak için konut alabiliyorsanız almanızı öneririm. Zira yeni üretim de çok az olduğun için kira fiyatları da yükseliyor. Bu çok doğal artık yatırım için mesken alan çok azaldı, hasebiyle kiralık mesken sayısı azaldı. Eski kiracılarda fiyat artışı nedeni ile yer değiştirmiyor, artık kiralık mesken bulmak da gitgide daha zorlaşacak” sözünde bulundu.
METRO GÜZERGAHI ÖNEMLİ
Yazıcı açıklamasına şöyle devam etti: “Mülkün altyapı imkanların yararlanma kabiliyetlerini yeterli değerlendirin .Özellikle şimdi metro gelmemiş fakat metro inşaat güzergahı üzerinde olan bölgeleri tercih edebilirsiniz. Buralarda metro irtibatları açıldığında şu ankinden çok daha pahalı olacak. Genel masrafları yüksek mi , ödeme hesaplarınızı ne kadar değiştiriyor bunları düşünün. Meskenin iç tadilat muhtaçlığı varsa, ne kadar bir bütçeniz var ne kadara mal olacak baştan güzel planlaması gerekli.”
2. ÖMÜR BÖLGELERİNDE KIYMET ARTIŞI YAVAŞLAYACAK
‘2017’den beri konut fiyatları üzerinde tesirli olan yeni konut stoku, 2020 Haziran ayında konut kredi faizlerinin düşmesi ile eridi ve fiyatlar yükselmeye başladı. 2022’de 2018-19’dan beri suratını kesen kentsel dönüşümün de hızlanacağını ve bunun kesime sürat vermesini bekliyoruz’ diyen Era Real Estate Türkiye Ülke Lideri Alphan Manas, “Pandemi sonrasında bilhassa ikinci hayat bölgelerine (Bodrum ve Datça yarımadaları, İzmir ilçeleri, Kuzey Ege) talep çok artmış ve bu bölgeler çok pahalanmıştır. 2022 yılında bu bölgelerde bedel artışının yavaşlamasını bekliyoruz. İkinci konut bölgelerinden daha çok birinci konut bölgelerine olan talebin artmasını ve kent merkezine yakın bölgelerin pahalanmasını bekliyoruz. 2022 yılında İstanbul Anadolu yakasında Riva başta olmak üzere, Ömerli-Sırapınar, Beykoz ve Şile ilçelerinde yeni yatırımlar gelecek. Tıpkı biçimde Avrupa yakasında da Sarıyer köyleri ile Göktür-Kemerburgaz ve İstanbul havalimanı etrafının gelişeceğini düşünüyoruz. Merkezlerde ise kentsel dönüşüm ile konut stokunun yenilenmesi bu sene içinde artacaktır” açıklamasında bulundu.
HIZLI KARAR VERMEDEN UYGUNCA ARAŞTIRILMALI
Manas konuşmasına şöyle devam etti: “Konut, bildiğiniz üzere bir ömür alanı olmasının yanı sıra en kıymetli yatırım araçlarından biridir. Konut alırken en çok dikkat edilmesi gereken şey aldığınız konutun sağlam olmasıdır. Sağlamlık hem tapu ve imar kayıtları manasında hem de yapının inşa şartları açısından olmalıdır. Bunun denetimi için kesinlikle bir profesyonelden takviye alınmalıdır. Sağlamlıktan sonra en kıymetli faktör, bedel kazanmasıdır. Bir yatırım olarak gayrimenkulün size vakit içerisinde başka yatırım araçlarına nazaran ne yarar sağlayacağı incelenmelidir. Bu hususta da profesyonellerden dayanak alınmalı. Süratli karar vermeden, yeterlice araştırılarak yatırım kararı alınmalıdır.”
HAREKETLİLİK YARATACAK
Realtyplus Franchising A.Ş Kurucu Ortağı Özhan Carda, yurt içinde konut hareketliliğiyle alakalı “Yurt içinde kredi ile konut almaya alışmış bir kitlenin varlığı bizi konut kredilerinin düşürülmesi ile satışların bir nebze de olsa arttırılması tarafında bir beklentiye sokuyor. Öteki taraftan uzun müddettir yeni konut üretilmemesi ve maliyetlerdeki artış nedeniyle yükselen konut fiyatları satışın önünde bir mahzur teşkil ediyor. İkinci el konutlarda ise maddi taraftan sıkışmış mal sahiplerinin bir an evvel mülkü elden çıkarma isteği bu alanda bir hareketlilik yaratabilir” dedi.
TAPU İSKAN EVRAKI OLDUĞUNA EMİN OLUN!
‘Konut sahibi olmak insanın hayatında yaptığı en kıymetli alışverişlerin başında gelir’ diyen Carda vatandaşları konut alım süreciyle ilgili de ikazda bulundu ve şöyle dedi:
“Bu nedenle konut satın alırken dikkat etmeniz gereken konular çok değerlidir. Konut satın alırken en başta gereksinimlerinizi belirleyip emlak danışmanınızı tam olarak bilgilendirirseniz daha kısa müddette uygun seçeneklerin size sunulmasını sağlarsınız. Satın almaya karar verdiğiniz konutun öncelikle tapu ve iskan dokümanı olduğundan emin olun. Şayet kredi kullanarak satın almak istiyorsanız alacağınız gayrimenkulün krediye uygun olup olmadığına dikkat etmelisiniz. Ayrıyeten gayrimenkulün tapu kayıtlarını dikkatlice denetim etmelisiniz. Bilhassa üzerinde rastgele bir irtifak hakkı, satışa mahzur bir önlem ya da ipotek olup olmadığı ve ayrıyeten kat irtifakının kurulup kurulmadığı denetim edilmelidir. Satın alma basamağında ödeme yapmadan evvel kesinlikle tapuyu almalısınız. Satış sürecinin daha inançlı gerçekleşmesi için Tapu Takas sistemini yahut bloke çek kullanmanızı öneririm. Son olarak zelzele konusunu ihmal etmeyin. Gayrimenkulün yer etüt raporlarını kesinlikle uzmana denetim ettirin. Olağan ki Dask poliçenizi yaptırmayı ihmal etmeyin.”
KÖPRÜ ÇANAKKALE’YE BEDEL KATACAK
Carda paha kazanacak vilayet ve ilçeleri ise şöyle açıkladı: “Son iki yılda yaşadığımız pandemi pek çok hususta olduğu üzere hayat alanlarının tercihi konusunda da alışkanlıklarımızı değiştirdi. Münasebetiyle ağır nüfus barındıran yüksek yapılaşmanın olduğu bölgelerden daha çok doğal hayat içinde yer alan kentin yakın dışındaki bölgeler değerlenmeye başlıyor. Vilayet bazında İstanbul tüm cazibesini korurken yeni boğaz köprüsüne kısa vakitte kavuşacak olan Çanakkale üzere vilayetler de pahalanma konusunda ilerleme yaşayacak. Yeniden hükümetin ihracatı ve üretimi arttırma gayretleri sonucu yeni organize sanayi bölgelerinin kurulacağı Kocaeli, Bursa, Yalova, Tekirdağ üzere vilayetler de önümüzdeki yıl paha artışında öne çıkacaktır. İstanbul’da Beykoz, Çekmeköy, Silivri, Başakşehir üzere ilçeler daha çok talep görerek kıymetlenecek ilçeler olacaktır.”
