Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte bekleyen vatandaş harekete geçti. Eski binalarda yaşayanlar da zelzele tasasıyla yeni konut arayışına girince konut piyasası hareketlendi. Son haftalarda satış ofisleri uzun vakittir olmadığı kadar canlı. O denli ki geçen ay tüm vakitlerin en yüksek ocak ayı satışı yapıldı ve 113 bini aşkın konut sahibini buldu. Gayrimenkul şirketlerinin işverenleri “Maliyetler çok arttı, artırım kaçınılmaz. Konut alacaklar beklemesin” diyor. Özetle her cepheden ‘konut almak için hakikat zaman’ iletisi geliyor. Pekala biz mesken alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğini biliyor muyuz? Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz ile konut alacak vatandaşlar için rehber hazırladık.
1. İPOTEKLİ HACİZLİ MESKEN ALMAYIN
Ev alacaksanız tapu kaydını ayrıntılı bir halde incelemeniz gerekir. Şayet tapu kaydı üzerinde bir haciz ve ipotek varken bu kaydı bilerek taşınmazı satın alırsanız tapu dönemi sonrasında bu ipotek ve hacizlerden sorumlu olursunuz ve satın aldığı konutu kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Konutunuzu satın alınırken noterden düzenleme biçiminde satış vaadi kontratı yapıldıktan sonra tapuya şerh olarak işlenirse artık bu şerhten sonra ipotek yahut hacizler tüketiciyi bağlamaz. Tüketicilerin satın alma tarihinden sonra konulmuş olan ipotek ve hacizlerin kaldırılması konusunda açmış oldukları birtakım davalarda olumlu sonuç aldıkları yeniden istinaf mahkemesi nezdinde de bu bahiste alınan kararı kabul ettirdikleri görülüyor.
2. ALDIĞINIZ KONUT BUHAR OLABİLİR
Tapu incelemesi yaptıktan sonra belediyeye giderek imar evrakını inceleyin. Konutu kredili alıyorsanız banka tarafından yaptırılan raporu da inceleyebilirsiniz. Zira bu raporlarda belediyede imar belgeleri inceleniyor. Belediyede bu belgeyi incelemenizdeki temel niyet binanın ve dairenin ne durumda olduğunu görmek. Böylelikle kaçakları var mı, yapı kayıt evrakı var mı öğrenirsiniz. Tekrar gelecekte belediyenin bu arsa ile ilgili niyetinin ne olduğunu öğrenmek de değerli. Belediye mevcut parseli imar planı değişikliği ile farklı bir biçimde pozisyonlandırmış, kat yüksekliğini azaltmış olabilir. Bu durumda yıkılmakta olan bir binadan daire satın almış olabilirsiniz. İmar planında değişiklik yapılmış bir parsel ise yıkım sonrası tıpkı halde daireye hiçbir vakit sahip olamayabilirsiniz.
3. AİDAT KÂBUSU YAŞAMAYIN
Kira sayılarını bulan aidatlar sitede yaşayanların en kıymetli problemlerinden biri haline geldi. Bu nedenle mesken alırken idare planını kesinlikle inceleyin. İdare planı sitede nasıl yaşanacağını, aidatların ne halde alınacağını gösteren evraklar. Bir site içerisinde 1+1 ve 4+1 dairelerin tıpkı halde aidat ödenmesine yönelik bir idare planı var ise 1+1 satın alırken bunu okumadığınız için 4+1 daire üzere aidat ödemek zorunda kalabilirsiniz
4. MUKAVELE NOTERDE YAPILMALI
Yapmış olduğunuz araştırma sonucunda bir ıstırabı olmadığına kanaat getirdiğiniz bir daire ise; Müteahhit kesinlikle ‘ön bilgilendirme formu’ imzalatmak zorunda. Formda dairenin net-brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli yahut taksitsiz tüm bedeli, taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı belirtilmeli. İnşaat halindeki bir taşınmazı satın almak isterseniz ve müteahhitin elinde tapu mevcut değilse kesinlikle Noterden Satış Vaadi Mukavelesi düzenlenmek zorunda. Müteahhit tapu devranını yapıyor ise kat irtifakı tapusunu devretmek kuralı ile yazılı kontratta yapabilir. Her iki halde konut 36 ay içinde tüketiciye devredilmek zorunda.
5. TEK TARAFLI CEZAİ KURAL YAZILAMAZ
Müteahhit ile yapılacak olan konut satış kontratlarında müteahhit tek taraflı olarak cezai kural yazamaz. Şayet bir kontratta tüketici aleyhine tek taraflı cezai kural yazılmışsa bu mukaveleden tazminatsız masrafsız dönme hakkı kullanılabileceği üzere müteahhit Tüketici Vilayet Müdürlüğü’ne şikayet edilebilir. Müteahhit bu durumda mukavele başına 200 bin TL’ye varan cezalar ödeyebilir.
6. TEMİNATI DENETİM EDİN
İnşaat halinde ve kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir mesken alıyorsanız, müteahhit maliyetin yüzde 10’u kadar teminat sunmak zorunda. Bu teminatı belediyeden denetim edin. Dönüşüm dışındaki projelerde de Tüketici Kanunu’na nazaran müteahhit teminat modellerinden birini sunmak zorunda. (Tamamlama sigortası, hakediş modeli ya da teminat mektubu)
7. EKSİK YA DA GEÇ TESLİMDE HAKKINIZI ARAYIN
Taşınmazı satın aldınız ve size müteahhit tarafından teslim edilirken, müteahhitte taşınmazı hiç görmeden ‘eksiksiz bir formda ve müddetinde teslim aldım’ diye bir evrak imzalarsanız tüm haklarınızı kaybedersiniz. Taşınmazı kesinlikle incelemeniz ve eksikler var ise teslim almamanız gerekiyor. Bu durumda müteahhitte noterden ihtarname göndererek eksik ve ayıpları yapması, yapmazsa kendinizin yapacağı ve bu bedeli talep edeceğinizi belirtin. İhtarname gönderdiğiniz halde yapılmaz yahut bedel ödenmezse dava açmanız lazım.
8. MÜTEAHHİT İSKÂN ALMAK ZORUNDA
Binayı fiilen teslim aldınız fakat müteahhit iskân evrakını almıyor ise müteahhittin sorumluluğu hiçbir vakit sona ermeyecek. Müteahhit iskân almak zorunda. Lakin müteahhittin iskâna karşıt inşaat yapması halinde bunu Sulh Hukuk Mahkemesi kanalı ile tespit ettirip iskâna karşıtlıkları gidermesini istemeniz gerekir.
9. GERÇEK BEDELİ GÖSTERİN
Gayrimenkulü satan kişi yahut emlakçı kıymetini düşük göstermek istebilir. Lakin bunun iki tehlikesi var. Birincisi Maliye bu biçimde yapılan satışların peşine düşüyor ve hem ortadaki fark kadar harcı alıyor hem de ceza kesiyor. İkincisi satıcının üçüncü şahıslara yahut bankalara borcu var ise ve siz tapuyu çok düşük bedelle satın alırsanız bu satış iptal olabiliyor.
10. HANGİ DURUMDA İADE HAKKI VAR?
* Aldığınız daireyi hiçbir münasebet göstermeden 14 gün içinde iade edebilirsiniz, bu durumda alınan tüm bedeller tüketiciye iade edilir.
* Tüketici 24. ayına kadar aşikâr bir ceza ödeyerek mukaveleden dönebilir. Birinci 3 ay içinde dönme hakkında kontrat bedelinin yüzde 2’si, 3-6 ay ortasında yüzde 4’ü, 6-12 ay ortasında yüzde 6’sı, 12-24 ay ortasında yüzde 8’i kadar tazminat öder.
* Tüketici ölmüşse, tüketici daima çıkardan yoksun kalmış ön ödemeyi yapamayacaksa, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmemişse hiçbir masraf, vergi harç ve tazminat ödemeden kontrat iptal olur.
* Müteahhit projede değişiklik yapmak isterse tüketiciden onay almak zorunda. Bu onay alınmazsa tüketici tazminat ve masraf ödemeden iade hakkını kullanabilir.
