KIRACI HAKLARI

KİRACININ HAKLARI NELERDİR? YENİLENEN KİRA DÖNEMİNDE KİRAYA VEREN KİRA ARTIŞINI İSTEDİĞİ GİBİ BELİRLEYEBİLİR Mİ?

Son aylarda kiralık ev fiyatları dudak uçuklatmaya başladı. Yeni ev kiralayacak olan kiracıların durumu belirsizliğini korurken, artan fahiş kira bedelleri ile birlikte ev sahipleri ile halen kira sözleşmeleri devam eden eski kiracıların durumu yeni düzenleme ile birlikte şekil almaya başladı. Ancak kiracıların kafası halen karışık… Ev sahipleri yeni kira döneminde kira artış bedellerini ya tek taraflı olarak belirlemek istemekte ya da istediği kira zammı kiracı tarafından kabul edilmeyince kiracısını evden tahliye etmek istemekte. Bu durum kiraya veren ile kiracıları karşı karşıya getirirken 11.06.2022 tarihi itibariyle hayatımıza giren düzenleme 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacak olan yeni düzenleme ile ‘’Konutta kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlandıran yasa’’ 11.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni düzenleme ne anlama geliyor? Yeni düzenleme ile kiracıların hakları nelerdir? Kira sözleşmesi süresi bitmeden ev sahibi kira artışı yapabilir mi? Kira bedeli ev sahibi tarafından tek taraflı olarak belirlenebilir mi? Kira artış oranı nasıl hesaplanır? Kira kontratında artışın hangi oranda yapılacağı belirlenmemişse bu durumda ne yapılacaktır? Ve daha birçok soru bu yazımızda cevaplanacaktır.

            Türk Borçlar Kanununda Kira Bedeli ve Belirlenmesine Dair Düzenlemeler

            Kira Hukuku genel hatlarıyla birlikte Türk Borçlar Kanununda 299. madde ile 378. maddeler arasında düzenlenmiştir. Konut ve Çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenleme ise TBK’da 339. madde ve devamında yer almaktadır. Öncelikle kira sözleşmesi 299. madde de belirtildiği üzere; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır.             Kira sözleşmesi ilk kurulduğu anda Türk Borçlar Kanunu 26. maddesince düzenlediği üzere; Taraflar ‘’SÖZLEŞME SERBESTİSİ İLKESİ’’ gereği, kira sözleşmesindeki kira bedelini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebileceği düzenlenmiştir. Bahsedilen bu durum ilk defa yapılacak olan kira kontratlarında geçerli olup halen kira sözleşmesi devam eden veyahut yenilenen kira akitleri için geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu 343. maddesi Kira Bedelini, 344.maddesi ise Kira Bedelinin Belirlenmesinde ‘’ KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAYACAĞI İLKESİ’ni düzenlemiştir. Bahsedilen kanunun emredici hükmü gereği, taraflar arasında anlaşılan kira bedeli, belirlenen kira sözleşmesinin bitimi ile yapılacak kira artışının nasıl belirleneceğini, hangi oranda kira artışı yapılacağını düzenlemiştir. Kanunun ilgili maddesinde; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükme bağlanmıştır. Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere, EV SAHİBİ KİRA BEDELİNDEKİ ARTIŞI TEK TARAFLI OLARAK BELİRLEYEMEYECEĞİ açıktır.

Yasa koyucu, kira oranındaki artışın, kira başlangıcı ile kira döneminin bitimindeki oniki aylık tüketici fiyat endeksindeki aylık ortalama sonucu çıkacak yüzdelik kısım kadar arttırabileceğine hükmetmiştir. Kira ücretine yapılacak zam oranını kira akdinin başladığı aydan itibaren geriye dönük olarak oniki ayın ortalaması alınarak çıkan aritmetik yüzdesi olarak zam yapılabileceği yasa koyucu tarafından belirtilmiştir.

Bir örnek ile açıklayacak olursak;

Taraflar arasında 01.07.2021 Başlangıç tarihli 3.000,00 TL Kira bedeli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi varsayımda ;

Yapılacak olan kira artış oranı Tüketici Fiyat Endeksinin 12 aylık ortalaması alınarak hesaplanacaktır.

Önemli bir detay verecek olursak; kira artış oranını öğrenmenin en kısa yolu ise kiranın bitiş tarihinden bir ay önceki TÜFE oranı 12 aylık ortalamayı verecektir.

Buna göre Yeni zamlı kira dönemi 01.07.2022 tarihinde Kira Artış Oranı : % 44,54

Temmuz ayı kira artış tutarı : 1.336,02 TL

Temmuz ayı kira artış oranı dahil zamlı kira tutarı : 4.336,02 TL olacaktır.

Sonuç itibariyle, kiraya veren kira artış oranını belirlerlerken bu ortalamayı geçmemek koşuluyla kira bedelinde artış yapılabilir.

Peki Kira Sözleşmesinde kira artış oranı TÜFE artış oranından fazla belirlendiyse ne olacak?

Eğer ev sahibi ile yaptığınız kira kontratında kira artışına ilişkin TÜFE oranını geçen bir anlaşma maddesi olduğu varsayımda bu durumda kiracının haklarına değinecek olursak;

Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, eğer yapılan kira akdinde belirlenen artış oranı oniki aylık TÜFE oranından daha aşağı olarak belirlenirse ‘’ KİRACI LEHİNE YORUM İLKESİ’’ gereği anlaşılan artış değeri kiracının lehine olduğundan geçerliliğini koruyacaktır. Yasa koyucu kira artış oranının, 344. maddesinde kira artış bedelinin oniki aylık TÜFE oranını geçmemesi koşuluna bağlamıştır. Eğer kira kontratındaki belirlenen kira atış oranı, TÜFE ortalamasını geçtiği durumda artık sözleşmede belirlenen artış oranı geçersiz sayılacaktır. Çünkü yasa koyucunun amir hükmüne göre sınır; oniki aylık TÜFE ortalamasını geçemeyeceğini belirtmektedir. Örneğin; Kira kontratı 01.07.2021 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olarak ve kira bedeli 3.000,00 TL olarak belirlenmiş olduğu varsayımda taraflarca kira kontratında kira artış oranı %65 olarak belirlendiyse ve bir önceki kira yılının TÜFE değerinin %44,54 olarak tespit edilmesi durumunda artış TÜFE değerine göre yapılacaktır. Yani kira bedelinde artış  %65 olarak  değil , %44,54 olarak yapılacaktır.

Konutta kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan yeni düzenleme ne anlama geliyor? Yeni düzenlemedeki kira artışına ilişkin %25’lik sınır işyeri kiraları için de geçerli midir?

            Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması sadece konutlarda uygulanacak bir sınırlamadır. Bu düzenleme işyeri kiraları bakımından uygulanmayacak olup, işyerleri bakımından uygulanacak kira artış bedeli Kanun’da belirtilen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranındaki artış kuralına göre arttırılabilecektir.

Yeni düzenleme ile kira kontratındaki sürenin bitmesiyle yeni başlanacak kira yılında ödenecek kira miktarındaki artışın enflasyon sebebiyle Tüketici Fiyat Endekisinin artmasının önüne geçerek kiracı lehine geçici madde ile geçici süreliğine revize edilerek sadece konutlarda olmak üzere kira artış oranı yüzde yirmi beş olarak sınırlandırılmıştır.

Bir örnek ile açıklayacak olursak;

1. Düzenleme ( % 25 sınırlaması ) gelmeden önce ödenmesi gereken kira artış oranı;

Taraflar arasında 01.07.2021 Başlangıç tarihli 3.000,00 TL Kira bedeli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi varsayımda;

Yapılacak olan kira artış oranı; Tüketici Fiyat Endeksinin 12 aylık ortalaması alınarak hesaplanacaktır.

Buna göre Yeni zamlı kira dönemi 01.07.2022 tarihinde Kira Artış Oranı : % 44,54

Temmuz ayı kira artış tutarı : 1.336,02 TL

Temmuz ayı kira artış oranı dahil zamlı kira tutarı : 4.336,02 TL olacaktır.

• Düzenleme ( % 25 sınırlaması ) ile ödenmesi gereken kira artış oranı;

Taraflar arasında 01.07.2021 Başlangıç tarihli 3.000,00 TL Kira bedeli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi varsayımda ;

Yapılacak olan kira artış oranı; Tüketici Fiyat Endeksinin 12 aylık ortalaması alınmayarak direk kira bedelinin % 25 ‘ i alınarak yeni kira dönemi kira artış oranı olarak hesap edilecektir.

Buna göre Yeni zamlı kira dönemi 01.07.2022 tarihinde Kira Artış Oranı : % 25

Temmuz ayı kira artış tutarı : 750,00 TL

Temmuz ayı kira artış oranı dahil zamlı kira tutarı : 3.750,00 TL olacaktır.

            Tekrar belirtmek gerekirse yapılan bu düzenleme sadece konut kiralarında kira artışını sınırlandırmaktadır. İşyeri kiralarına ilişkin Türk Borçlar Kanunu 344.maddesi hükmü gereği Tüketici Fiyat Endekinin oniki aylık ortalaması alınarak hesaplanarak kira artış bedeli belirlenecektir.

KİRA KONTRATINDA KİRA ARTIŞI NASIL ARTTIRALACAĞI TARAFLARCA Belirlenmemiş ise ? 

Tarafların kira bedelinin artış miktarında bir anlaşmaları olmaması durumunda öncelikle kendileri aralarında yeni kira sözleşmesinde yine TÜFE’deki oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek şekilde belirleyebilecekleri gibi kendi aralarında bir anlaşma olmadığı taktirde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenecektir. Hakim tarafların ve kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira artış oranını belirleyecektir. Ancak bizim görüşümüz, 11.06.2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren ‘’Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme’’ sebebiyle hakim belirleyeceği kira artış oranında kanun lafzına uygun olarak yüzde 25 sınırını aşamayan bir kira artış oranı belirlemesi gerektiğini düşünmekteyiz.

KİRA SÜRESİ BİTMEDEN KİRAYA VEREN KİRA ARTIŞI YAPABİLİR Mİ?

Kiraya veren, süreli kira sözleşmesinde belirtilen kira süresi geçmeden ödenen kira bedeline ilişkin ek bir zam yapamaz. Kiraya verenin böyle bir talebi karşısında kiracı, bu talebi kabul etmek zorunda olmadığı gibi kiraya veren ek zam yapılmadığı için ve talep edilen yüksek zamlı kira bedelini ödemediği taktirde kiracısını evden tahliye edemeyeceği gibi açacağı icra takibi de sonuçsuz kalacaktır. Kiraya veren ancak Türk Borçlar Kanunun 344/3. maddesi hükmü gereği 5 yılın geçmesiyle almış olduğu kira bedelinin düşüklüğü iddiasıyla Sulh Hukuk Mahkemesine açacağı ‘’Kira Tespit Davası’’ ile kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesini isteyebilir.

Yukarıda ayrıntılarıyla anlatıldığı üzere Kira Hukukunda kiraya veren ve kiracının haklarına, son dönemlerde artan fahiş kira artışlarına, yeni düzenlemeye ilişkin bilgilendirme amaçlı yazımızı kaleme aldık. Unutulmamalıdır ki, Konut veya iş yeri kiralarında en önemli konulardan biri kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi hazırlarken bazı konulara dikkat etmek ve sözleşmede yazan şartları bilmek oldukça önemlidir. Muhakkak alanında uzman avukatlarla çalışmak faydalı olacağı kanaatindeyiz. Görüş ve önerileriniz için mehmetemirhanozkan@hotmail.com mail adresimize soru ve görüşlerinizi bizimle paylaşabilirsiniz.

‘’Haklarımızı bildiğimiz ölçüde güçlüyüz.’’ bilincinde bir başka yazımızda görüşmek dileğiyle sağlıcakla kalınız…