SON 2 yılda süratle artan kiralar konut satışlarını da etkiledi. Eski kiracıların ödediği sayı, yeni bedellerin çok altında kalınca kiracılı mesken almak dezavantajlı hale geldi. Geçmişte yatırım için konut alanlar kiracısı hazır mülkleri seçerdi, artık ‘kiracısız ev’ aranır hale geldi. Piyasadaki bu talep ilanlara da yansıdı. Kiracısı hazır konut yerine kiracısız denilerek pazarlama yapılmaya başlandı. Düşük kiranın yanında tahliyenin zorluğu nedeniyle yatırımcıların boş mesken aradığını belirten kesim temsilcileri, kiracılı konutlarda de indirim yapıldığını lisana getirdi. İlanlarında kiracısız mesken vurgusu yapan emlak istişarelerine yaşananları sorduk.
AVANTAJDI DEZAVANTAJ OLDU
“Yatırımcı kiracılı mesken istemiyor” diyen gayrimenkul danışmanı Yavuz Çınar şunları söyledi: “Eski kiracıların ödediği sayılar yeni kiraya nazaran hayli düşük, tahliye de sıkıntı. Bu nedenle yatırım için mesken alan kiracılı konuta bakmıyor. Boş bir konutun satışa dönmesi ortalama 2 ay ise, kiracılıda 6 ay oluyor. Meskende kiracı varsa alıcı indirim istiyor, bu yolla ziyanı telafi edeceğini belirtiyor. 7 milyon liralık bir konutta 1 milyon indirimi zorluyorlar.” Gayrimenkul danışmanı Melih Babataş, “Ev arayanlar için en kıymetli kriterlerden biri konutun kullanım durumu oldu. Geçmişte mesken kiracılı ise avantaj sayılır ve bu türlü devam edelim denilirdi. Fakat bugün eski kiracıların piyasa şartlarına nazaran düşük bedel ödemesi ve tahliye davalarının uzun yıllar alması tercihleri değiştirdi. Bilhassa kiracısız konut istenildiği belirtiliyor. Kiracılı meskeni soran olmuyor, bir de kira sayısı çok düşükse satışı imkânsız hale geliyor. Kiracıların bir kısmı da durumu suiistimal ediyor. Evvelden kiracı taşınırken 20-30 bin lira taşınma masrafı veriliyordu. Bugün artık ödediği toplam kiradan fazla para talep edenler var. Mesela Cihangir’de bir kiracı meskenden çıkmak için 600 bin lira isteyebiliyor” diye konuştu.
‘KİRACI VARSA İNDİRİM YAP’
Bir diğer emlak danışmanı Görkem Çelikbilek ise kiracılı konutlarda pazarlık hisselerinin arttığına dikkat çekti. Çelikbilek, “Alım yapacak kişi kendi de kiracıysa ve alacağı meskene yerleşmek istiyorsa esasen kiracılı mülke yanaşmıyor. Yatırım için alan da ‘içinde kiracı ile ben uğraşacağım’ diyerek indirim istiyor” halinde konuştu. Gayrimenkul danışmanı Oğuz Aktaş, konutun fiyatını, pozisyonunu beğenen alıcı adaylarının kiracılı olduğunu öğrenince vazgeçtiğini söyledi. Konutun kiracısız olmasının satışı hızlandıran kıymetli bir faktör olduğunu belirten Aktaş, “Müşteri fiyatı, pozisyonu ve sarsıntı güvenliğini soruyor. Peşinden gelen birinci soru ise ‘kiracılı mı’ oluyor. Eski kiracının makus niyetli ise 2-3 yıl uğraşacağını biliyor ve vazgeçiyor. Kimi konut sahipleri de düşük kira bedeli yüzünden satmak istiyor. Konutun kıymeti 10 milyonun üzerinde, kiracı 4 bin lira ödüyor ve davalık. ‘Satıp kurtulmak istiyorum’ diyor. Alıcı bulması sıkıntı fakat bu noktada da yüzde 15-20’ye varan indirimlerle iknaya çalışıyor” sözlerini kullandı.
‘1 MİLYON VEREYİM ÇIK DİYEN VAR’
– HÜRRİYET muharriri Fatih Çekirge, konut satışlarında kiracıların ne kadar tesirliği olduğunu gündeme getirdi. Çekirge, kiracıların, meskenini satmak isteyen mesken sahiplerinden meskenden çıkma karşılığı satıştan yüzde istediğini ayrıntılarıyla ele aldı. Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör de, son yıllarda kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının önemli oranda arttığını, tahliye için kiracılara elden büyük bedelleri ödendiğini söyledi. Göngör örneklerle yaşananları şöyle anlattı: “Geçmişte kiracı konuta ya da işyerine masraf yaptığı için tahliye durumunda para isterdi. İşyerinde buna hava parası denirdi. Sonrasında hava parası yasaklandı ancak bugün hal değiştirdi ve tekrar hayatımıza girdi. Üstelik işyeri için olan uygulama konutta da yaygın hale geldi. Lüks bir villada eski kiracı 30 bin lira ödüyor. Çıksa yeni bedel 200 bin lira. Mülk sahibi eski kira bedeli ile meskeni satamıyor da. Bu durumda kiracıya çıkması için 1 milyon teklif ediyor. 5 aylık kirayı gözden çıkarıyor. İşyerlerinde kiralar yüksek olduğu için istenen sayılar daha fazla. Kiracıya çıkması için 3 milyon lira teklif edenler var. Eski kiracının para isteme hakkı yok, fakat taraflar anlaştığı için bu hata da değil.”
kiracılı mesken SATIŞINDA BİLİNMESİ GEREKENLER
– Kiracılı gayrimenkul satın alan kişi, tapu evre tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek halde ihtarname göndermeli. İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ister. Ayrıyeten 6 ay içinde ya da kira kontratının bitimi tarihinde konutu tahliye etmesini talep edebilir
– Kiracı meskeni tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürebilir. Dava sürecinde kiracı yasal artırımları yapmak, tertipli kira ödemek zorundadır.
– Kiracı meskende kalmaya devam edecekse yeni konut sahibi ile yeni bir mukavele yapılması kaide değil. Eski kontratta yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerliliğini korur. Lakin taraflar anlaşırsa kontrat de yapabilir.
– Yeni konut sahibinin bilmesi gereken değerli nokta şu: ‘Yeni bir konut almak her kaidede kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.’ Kişi o konutta kendisi yaşayacaksa ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin muhtaçlığı varsa kiracıdan çıkmasını ister. Gereksinimim var dedikten sonra aldığı meskeni 3 yıl diğerine kiraya veremez. Bu türlü bir durum tespit edilirse, eski kiracıya kira bedelinin 1 yıllık karşılığı kadar tazminat öder. Yani yatırım için konut alan biri, ‘Eski kiracı çıksın konutu daha yüksek sayıyla diğerine kiraya vereyim’ diyemez.
– Meskeni alan kişi tüm hak ve sorumlulukları devraldığı için, kiracının eski mesken sahibine ödediği depozito bedelini ödemekle yükümlü olur.
